LEWIN乐玩 - 当土地收益走低，存量土地收费新规悄然兴起

近年来，有一个执念已经显得愈加无趣，那就是关注国家的贴息政策。然而，有一项更值得深思的新规其实正在悄然浮出水面。近期，上海与广州这两座城市，开始试行一项颇具深意的政策：关于商业地产的土地使用权，凡其使用期一到，便要求业主补交地价以续期，倘若不履行，土地便会被收回。具体而言，上海规定续期地价不能低于该地块所在级别基准地价的70%。而广州则给出了更为明确的计算公式，以核心区域为例，一间50平米的商铺若要续期20年，相对小型业主需交付约50万元，而大型企业若持有物业可以享有七折优惠，仅需35万元。

这一新规的影响非同一般。首先，值得关注的并不仅仅是政策本身，而是其传达出的信号。根据统计数据显示，2025年全国土地出让收入预计为41518亿元，这一数字较2021年的峰值8.71万亿几近减半，并且2026年前八个月同比下降幅度高达28.6%。土地出让变得愈加困难，地方政府的财政压力愈显沉重。实际上，这一商业用地续期收费的做法，无疑是对存量土地的一种“二次收租”，将以往一次性销售70年的模式转变为定期的收费机制。这一趋势很可能会在全国范围内迅速推广。

其次，在商业地产的投资逻辑上，现有格局将遭遇根本性变革。从前，许多投资者购入公寓或商铺时，往往抱着“收租养老”的简单算盘，现在这一计算方法势必要重新审视。例如，以上海为例，一处位于中环附近的60平米的公寓续期费用就高达50万，而即便是热门地段的小商铺，续费一旦计算下来，也轻松突破百万。这其中更为重要的是，不是所有业主都可以顺利续期，若其项目的产业绩效评估仅为C、D层级，续期申请将可能遭到拒绝，“一铺养三代”的美好幻想由此逐渐画上句号。 LEWIN乐玩

再者，如此变革的局面，有其双重面向。一方面，持有成本的上升使得散售型公寓和小街商铺的业主处于相对弱势，面对新规没有任何折扣和议价余地。另一方面，随着规则的明晰，优质的写字楼和商场等经营性资产的估值逻辑反而愈发清晰。过去，年限接近所带来的焦虑如同悬在头顶的达摩克利斯之剑，而如今，它却转化为一种可以量化的成本。在这样的背景下，商业地产的估值方法也从“截断模型”向“续期期权模型”转换，不确定性被大幅消除，尤其对于机构投资者而言，可谓是利好。

归根结底，此次变革本质上是一次利益重新分配的过程。政府迫切需要新的财源，而商业地产的持有者也必须承担起存量时代的成本。住宅的70年到期后将自动续期，而商业地产在40年到期后则需缴纳续费——这两类资产由此被划分为截然不同的存在。对投资者而言，它们需要铭记的是，在购买公寓或商铺时，关注的焦点不再是售价，而是剩余的使用年限。特别是，未来的财务规划无疑将因此受到启发。